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Il “rent to buy”: una nuova opportunità?

Il “rent to buy”: una nuova opportunità?

Con il d.l. 12 settembre 2014 n. 133 è stata introdotta una nuova tipologia contrattuale. Si tratta del “rent to buy”. Letteralmente con “affitta per comprare” si fa riferimento ai “contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto“. Questo tipo di contratto può essere stipulato sia da persone fisiche sia da società; può avere ad oggetto qualsiasi tipo di immobile: appartamenti, uffici, negozi, stabilimenti industriali.

 

Come funziona?

Il “rent to buy” possiede elementi propri sia del contratto di locazione, sia del contratto di compravendita. L’importo del canone, corrispettivo a fronte del godimento dell’immobile, diventa anche (in tutto o in parte) anticipazione del prezzo della compravendita. La nuova disciplina normativa lascia ampio spazio all’autonomia privata, così permettendo la modulazione del contratto in funzione delle specifiche esigenze dei contraenti: le parti, infatti, sono libere di stabilire la durata della fase di “godimento” e la quota di canone imputabile a corrispettivo della successiva vendita.

Quale protezione offre per le parti?

La legge dispone che il contratto sia trascritto non soltanto ai sensi dell’articolo 2645 bis, ma anche del n.8 dell’art. 2643 del codice civile. Che cosa significa? Si tratta non solo della stessa protezione offerta dalla trascrizione del contratto preliminare di vendita, vale a dire dell’efficacia prenotativa propria della trascrizione del contratto preliminare (addirittura prolungata fino a 10 anni rispetto ai tre anni ordinari), bensì anche quella primaria di cui all’art.2644 cod.civ.. In parole brevi il contraente sarà protetto sia in relazione alle azioni di eventuali creditori di chi vende, ma anche in riferimento alle condotte dell’altra parte, che non potrebbe efficacemente cedere il bene a terzi. Esiste una speciale anche la regola per l’inadempimento: il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo, come previsto dal secondo comma dell’art.23 del D.L. n. 133/2014.

E se una delle parti dovesse fallire?

La disciplina legale prevede specificamente l’ipotesi di fallimento di una delle parti del contratto. Se a fallire è il proprietario-venditore, il contratto prosegue. L’eventuale azione revocatoria non sarà esperibile in presenza di contratto trascritto a condizione che il prezzo pattuito sia adeguato e l’immobile destinato ad abitazione o sede principale. Se invece a fallire fosse il conduttore-acquirente, l’esecuzione del contratto rimane sospesa fino a quando il curatore, ottenuto il parere del comitato dei creditori, manifesti la volontà di subentrare nel contratto in luogo del fallito, ovvero di recedere dallo stesso. In tal caso poiché l’inadempimento sarebbe imputabile al conduttore-acquirente, il proprietario avrebbe comunque diritto a ritenere integralmente i canoni corrisposti oltre ad ottenere la restituzione dell’immobile.

Quale regime fiscale?

Va premesso come il legislatore non abbia ancora dettato una disciplina specifica della figura sul piano tributario. Questo ne è il vero “tallone d’Achille”. In generale occorre distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa. Va poi chiarita la distinzione tra imposte dirette (come tali a carico del proprietario che vende) ed indirette (a carico del conduttore che acquista). Nel tempo di vigenza del rapporto (paragonabile alla locazione), le imposte legate alla titolarità dell’immobile devono intendersi a carico del proprietario. Per soppesare vantaggi o svantaggi va valutata la specifica posizione fiscale del venditore e l’impatto degli oneri della contrattazione sull’acquirente. I professionisti di Officina notarile sono a disposizione per compiere un’analisi del singolo caso concreto.

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