Analisi della disciplina e profili di tutela per l’acquirente

La compravendita immobiliare in Italia è regolata da una serie di norme che mirano a tutelare le parti coinvolte, con particolare attenzione all’acquirente.

Una delle garanzie più significative introdotte dal legislatore è la disciplina del deposito del prezzo presso il notaio.

Questa procedura prevede che il notaio incaricato dell’atto di compravendita incassi in tutto o in parte il prezzo pattuito e lo trattenga fino alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, svincolando la somma a favore del venditore solo quando sia accertata l’assenza di gravami pregiudizievoli (quali ad esempio ipoteche o pignoramenti) sull’immobile.

Finalità della normativa

L’obiettivo principale della disciplina del deposito del prezzo presso il notaio è quello di garantire una tutela effettiva per gli acquirenti di beni immobili.

In particolare, si intende prevenire il rischio che, tra la stipula del rogito e la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, possano essere pubblicati (trascritti o iscritti) gravami a carico del venditore (come ipoteche, pignoramenti o sequestri), ulteriori e diversi rispetto a quelli già eventualmente sussistenti e conosciuti, rendendo l’acquisto dell’acquirente vulnerabile, rischioso e opponibile da terzi.

Ambito di applicazione

La normativa trova applicazione in tutti gli atti immobiliari che comportano il trasferimento della proprietà di beni immobili, nonché negli atti che trasferiscono, costituiscono o estinguono diritti reali su immobili.
Non sono previste limitazioni rispetto alla tipologia di immobile coinvolto: la disciplina si applica indifferentemente a immobili abitativi, strumentali e terreni.

Il rischio tutelato e la sua incidenza

Il rischio che tra la data del rogito e quella della trascrizione vengano pubblicati gravami pregiudizievoli è oggettivamente raro, poiché i notai normalmente provvedono alla trascrizione dell’atto in tempi molto rapidi.
Tuttavia, la disciplina assume particolare rilevanza in alcune ipotesi:

• il venditore si trova in difficoltà economiche e si teme la trascrizione o iscrizione di gravami pregiudizievoli;
• l’acquirente è straniero e proviene da paesi dove la disciplina del deposito del prezzo è prevista come attività ordinario (ad esempio, la Francia e la Germania);
• l’immobile risulta gravato da ipoteca o pignoramento al momento dell’atto e il prezzo versato sarà svincolato solo dopo la cancellazione delle formalità;
• il venditore desidera mantenere il godimento del bene per un certo periodo dopo la sottoscrizione dell’atto; in tal caso l’acquirente può chiedere di depositare tutto o parte del prezzo fino alla consegna effettiva delle chiavi.

Carattere facoltativo della disciplina

In Italia il deposito del prezzo presso il notaio non è obbligatorio, ma facoltativo.
Può essere richiesto da una delle parti, generalmente dall’acquirente, il quale ha maggiore interesse a beneficiare delle tutele offerte da tale disciplina.

Modalità operative del deposito

L’acquirente versa il prezzo direttamente al notaio tramite bonifico bancario, da effettuarsi prima della stipula dell’atto, oppure mediante assegno circolare intestato al notaio, da consegnare contestualmente alla firma dell’atto di compravendita.

Gestione e sicurezza delle somme depositate

Il notaio è tenuto per legge ad aprire un conto corrente bancario vincolato (dedicato) esclusivamente al deposito delle somme ricevute.

Tali somme costituiscono patrimonio separato rispetto a quello personale del notaio. Infatti, in caso di premorienza del notaio le somme non rientrano nell’eredità, né possono essere aggredite dai suoi eventuali creditori personali.

Interessi bancari e destinazione

Gli interessi maturati dalle somme versate sul conto deposito non spettano al notaio, ma vengono destinati allo Stato, che li utilizza per finanziare fondi a sostegno delle piccole e medie imprese.

Obblighi formali del notaio

Il notaio deve annotare l’avvenuto deposito di tutto o parte del prezzo di vendita in un registro specifico denominato “somme e valori”, soggetto a controlli periodici da parte dell’Archivio e del Consiglio Notarile.

Gestione di un caso: la sussistenza di un’ipoteca volontaria

Una delle questioni più delicate riguarda la vendita di immobili gravati da ipoteca volontaria, a garanzia di un mutuo del venditore. In questi casi, parte del prezzo di vendita è destinata alla banca per l’estinzione del debito.

Il deposito del prezzo presso il notaio può ritardare questa operazione, poiché l’estinzione può avvenire solo dopo la trascrizione dell’atto. Il notaio, pertanto, previa autorizzazione delle parti, provvede quindi all’estinzione del debito il giorno stesso dell’atto, tenendo conto dei dietimi giornalieri indicati nel conteggio estintivo della banca mutuante.

Costi del servizio

La gestione del deposito del prezzo comporta costi aggiuntivi, generalmente a carico dell’acquirente.
L’onorario per il servizio è stabilito liberamente dal notaio, non essendo più in vigore le tariffe notarili.

Conclusioni

In conclusione, la disciplina del deposito del prezzo presso il notaio rappresenta un importante strumento di tutela per l’acquirente nella compravendita immobiliare, offrendo garanzie di sicurezza e trasparenza nelle transazioni, pur comportando oneri aggiuntivi e richiedendo una valutazione attenta delle circostanze specifiche di ciascun caso.

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