La casa, simbolo per eccellenza di stabilità, sta entrando nell’era della smaterializzazione del valore.
Le criptovalute, nate come esperimento di libertà finanziaria, stanno lentamente dialogando con il mondo immobiliare, trasformando il modo in cui concepiamo la proprietà, lo scambio e la garanzia.

In diversi Paesi si vendono già immobili in Bitcoin, registrati su blockchain e regolati da smart contract. In Italia, tuttavia, il prezzo deve ancora essere espresso in euro e tracciato: la criptovaluta può fungere da mezzo di pagamento solo se convertita o accompagnata da piena trasparenza sull’origine dei fondi. È un equilibrio delicato tra innovazione e legalità, tra algoritmo e diritto. Il notaio è il ponte naturale fra questi due mondi.

Nel sistema tradizionale egli certifica la volontà delle parti; in quello digitale ne assicura anche l’autenticità e la tracciabilità. La blockchain registra tutto, ma non interpreta nulla: serve chi sappia leggere il dato e dargli valore giuridico. Così come nel Medioevo il notaio trasformava la parola in atto, oggi traduce il linguaggio dell’algoritmo in certezza giuridica. La sua funzione non si riduce: si espande. Dalla verifica delle identità digitali alla certificazione dei flussi finanziari, dalla tracciabilità degli scambi alla tutela del consumatore, il notaio è la garanzia che l’innovazione resti dentro il perimetro della fiducia pubblica.

Tra le frontiere più affascinanti c’è la tokenizzazione immobiliare: la possibilità di rappresentare un immobile come insieme di “token” digitali, frazionabili e trasferibili. Un appartamento potrà così essere condiviso tra più investitori in quote digitali, ciascuna tracciata e conservata in blockchain.
Si aprono scenari di accesso diffuso al patrimonio immobiliare, di liquidità per il mercato e di nuove forme di investimento collettivo.
La sfida per il sistema giuridico italiano sarà quella di regolamentare questi strumenti, prevedendo piattaforme autorizzate, controlli notarili e un’integrazione reale con i registri immobiliari tradizionali.

La blockchain potrà essere il “gemello digitale” del Catasto e della Conservatoria, ma solo se supervisionata da professionisti che ne garantiscano la veridicità e la coerenza con il diritto reale. Dove nasce libertà, deve crescere anche responsabilità.

Chi certifica che quei token corrispondano a un bene reale, libero da vincoli e conforme alle norme urbanistiche e fiscali? Ancora una volta, la risposta è nel ruolo notarile, garante dell’esistenza e della provenienza giuridica del bene sottostante. Non un semplice validatore tecnico, ma un custode della verità giuridica in un ambiente dove la fiducia è matematica ma la responsabilità resta umana.

Anche il profilo fiscale e antiriciclaggio richiede attenzione. Ogni pagamento in criptovaluta, se usato per un atto immobiliare, deve essere tracciabile e riconducibile al titolare effettivo. Il notaio è tenuto a verificare la provenienza dei fondi digitali, come già accade per la moneta tradizionale.

Questo non è un freno all’innovazione, ma la sua condizione di possibilità: solo in un ambiente regolato la tecnologia può generare fiducia.

Il regolamento europeo MiCA, ora pienamente operativo sul piano normativo, e il nascente Digital Identity Wallet, che gli Stati membri stanno testando in vista della diffusione entro il 2026, aprono la strada a un’Europa in cui identità, proprietà e valore convivranno in uno spazio digitale certificato e interconnesso.

Nel frattempo, anche l’intelligenza artificiale sta entrando nel perimetro notarile. Gli algoritmi possono già oggi supportare la verifica dei dati catastali, individuare incongruenze, analizzare i flussi economici, ma non potranno mai sostituire il giudizio umano che valuta la volontà e la buona fede. Tra l’altro questo principio è stato recentemente accolto dalla Legge 23 settembre 2025, n. 132 in applicazione del Regolamento (UE) 2024/1689 sull’Intelligenza Artificiale, entrato in vigore il 13 giugno 2024.

La tecnologia può quindi anticipare, ma non comprendere o sostituire la coscienza umana. Solo il notaio, come pubblico ufficiale, può conferire forza giuridica e responsabilità personale a ciò che la macchina elabora. La blockchain può dire che “qualcosa è accaduto”; solo il notaio può dire “chi” e “perché” lo ha voluto.
Il mercato immobiliare digitale sarà, nei prossimi anni, un grande laboratorio di equilibrio tra innovazione e certezza.
La rapidità degli scambi non dovrà sacrificare la qualità delle garanzie. Lo smart contract potrà eseguire automaticamente obbligazioni, ma la supervisione notarile resterà essenziale per validare la conformità degli atti, garantire la tutela delle parti e assicurare la corretta applicazione delle norme fiscali e urbanistiche.

In questa nuova architettura della fiducia, l’atto pubblico potrà evolvere in una forma digitale avanzata, ma la sua natura rimarrà immutata: un documento di certezza giuridica, fondato su responsabilità, competenza e imparzialità.

Verso il Notariato 2030

Il futuro non cancellerà il notaio: lo renderà ancora più protagonista. Nel 2030, il notaio sarà il custode della verità giuridica nell’universo dei dati, interprete della blockchain, garante dell’identità digitale e della circolazione del valore.

Sarà chiamato a un nuovo umanesimo tecnologico: unire la precisione dell’algoritmo alla sensibilità dell’uomo, il rigore della norma alla fiducia personale. Le criptovalute e la tecnologia sono solo strumenti; il diritto resta la loro grammatica. E il notaio, come sempre, ne sarà la voce umana. In un mondo dove tutto diventa dato, la fiducia resta un atto umano.

La sfida del Notariato 2030 non è scegliere tra tradizione e innovazione, ma armonizzarle in una nuova forma di certezza: quella che unisce l’immutabilità della legge all’intelligenza delle reti, perché anche nel futuro digitale servirà qualcuno che dica, con autorevolezza: “Questo è vero”.

Notaio Guido Brotto – contattami per maggiori informazioni nella mia sede di Lecco.