Analisi giuridica e operativa

L’acquisto di un immobile sul quale grava un mutuo (fondiario o ipotecario) è un’operazione perfettamente legittima, che richiede però un’attenta analisi degli aspetti giuridici e finanziari e delle eventuali criticità correlate. Venditore ed acquirente possono valutare due alternative principali:

1. l’acquirente subentra al venditore nel suo mutuo tramite l’accollo;
2. il venditore procede all’estinzione del mutuo in essere, prima o contestualmente alla compravendita, anche mediante utilizzo di tutta o parte della provvista ricavata dalla vendita.

1) Accollo del mutuo

Con l’accollo del mutuo, l’acquirente subentra nel contratto di mutuo precedentemente stipulato dal venditore, assumendosi la responsabilità del pagamento del debito residuo e quindi delle rate residue.
L’accollo può essere:

• Liberatorio = libera il venditore da ogni obbligazione residua nei confronti dell’istituto di credito. Presuppone una dichiarazione di liberazione del venditore da parte dell’istituto bancario, contestale o successiva alla compravendita;
• Cumulativo: mantiene sia l’acquirente che il venditore obbligati in solido verso la banca creditrice.

Tecnicamente (e solitamente) viene adoperato come mezzo di pagamento di tutto o di parte del prezzo pattuito dalle parti per la compravendita, con l’inserimento di un’apposita clausola che lo disciplina nell’atto notarile.

In caso di compravendita con accollo di mutuo residuo, restano ferme ed invariate le garanzie originariamente concesse dal venditore all’istituto bancario (quale ad esempio e principalmente l’ipoteca sull’immobile).

2) Estinzione del mutuo

Il venditore ha anche la possibilità estinguere, anticipatamente o contestualmente alla compravendita, il mutuo in essere, utilizzando tutta o parte della provvista ricavata dalla vendita.

La provvista può derivare da disponibilità personali dell’acquirente oppure, in tutto o in parte, dalla concessione di un nuovo mutuo all’acquirente stesso.
In questo caso:

• la banca del venditore, estinto il debito residuo, si deve impegnare e si impegna a cancellare l’ipoteca allora iscritta a garanzia dell’originario mutuo;
• l’acquirente concede alla sua eventuale banca mutuante nuova ipoteca sull’immobile oggetto di acquisto, a garanzia del nuovo mutuo.

3) Principali rischi dell’accollo

• Ipoteca: l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo persiste anche dopo il trasferimento della proprietà. In caso di inadempienza nei pagamenti, la banca conserva il diritto di escutere l’ipoteca, avviando un’eventuale procedura esecutiva sull’immobile, anche se nel frattempo trasferito al nuovo acquirente;
• Solvibilità: è fondamentale per la banca accertare la reale affidabilità dell’acquirente, specialmente in caso di subentro al mutuo, al fine di evitare situazioni di insolvenza;
• Condizioni contrattuali del mutuo: prima dell’accollo, l’acquirente deve esaminare con attenzione le condizioni economiche e contrattuali del mutuo originario (durata residua, tassi di interesse, spese, etc.).

4) Suggerimenti operativi

• Assistenza notarile: è fondamentale affidarsi alla consulenza di un notaio per garantire il corretto svolgimento dell’operazione, sia in caso di accollo che di estinzione del mutuo;
• Verifica dei gravami: è indispensabile procedere con una verifica preventiva presso i Registri Immobiliari per accertare la presenza di eventuali ulteriori (oltre all’ipoteca a garanzia del mutuo) gravami sull’immobile. Tali verifiche vengono generalmente effettuate dal notaio;
• Valutazione dei rischi: è opportuno ponderare attentamente tutti i rischi e le implicazioni prima di perfezionare l’acquisto di un immobile gravato da mutuo.

5) Conclusioni

In sintesi, l’acquisto di un immobile gravato da mutuo può rappresentare un’opportunità concreta, ma presuppone un’analisi approfondita delle opzioni disponibili e dei rischi connessi. Il coinvolgimento di professionisti qualificati, in particolare il notaio, costituisce una garanzia essenziale di sicurezza e trasparenza per l’intera operazione immobiliare.
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